Co zrobić, gdy termin oddania mieszkania minął, a końca budowy nie widać? Oto trzy podstawowe uprawnienia, które nabywca powinien znać.

Treść umów deweloperskich nie jest zawsze taka sama. Co jednak istotne, niezależnie od treści, nabywcy lokalu przysługiwać będzie każde z trzech opisanych poniżej uprawnień: odstąpienie od umowy, żądanie zapłaty kary umownej oraz odszkodowania.

Odstąpienie od umowy

Każda umowa deweloperska powinna przyznawać nabywcy lokalu uprawnienie do odstąpienia od umowy w przypadku nie przeniesienia przez dewelopera na nabywcę prawa własności mieszkania w określonym umową terminie, tj. braku podpisania przed notariuszem umowy przenoszącej własność. Wskutek odstąpienia od umowy przez nabywcę, umowę uważa się za niezawartą, a to co sobie strony wzajemnie świadczyły, powinno zostać zwrócone. Deweloper będzie więc musiał zwrócić nabywcy zapłaconą przez niego kwotę, a nabywca mieszkania utraci prawo do żądania od dewelopera, aby ten wybudował lokal i przeniósł na niego prawo własności. Co istotne, deweloper nie ma przy tym prawa żądać jakichkolwiek opłat z tytułu odstąpienia od umowy.

Należy zwrócić uwagę, iż umowy deweloperskie ustanawiają najczęściej trzy terminy wykonania przez dewelopera ciążących na nim obowiązków: zakończenia prac budowlanych, termin odbioru lokalu, termin przeniesienia prawa własności lokalu.

Uprawnienie do odstąpienia od umowy powstaje dopiero po upływie ostatniego z ww. obowiązków dewelopera, czyli terminu przeniesienia prawa własności lokalu. Co jednak szczególnie ważne, odstąpienie od umowy powinno zostać poprzedzone pisemnym wezwaniem dewelopera do przeniesienia prawa własności, przy jednoczesnym wyznaczeniu mu 120-dniowego terminu do wypełnienia tego obowiązku.

W praktyce nabywcy niezbyt często korzystają z tego uprawnienia. Dzieje się tak z kilku powodów. Przede wszystkim, najczęściej pomiędzy zawarciem umowy deweloperskiej, a nadejściem terminu przeniesienia prawa własności upływa znaczny okres, w którym ceny mieszkań rosną. Stąd, po odstąpieniu od umowy, za zwrócone przez dewelopera środki nabywca nie będzie w stanie najpewniej kupić mieszkania o takich samych parametrach. Warto pamiętać – co nie jest wiedzą powszechną – że odstępującemu od umowy należy się odszkodowanie, które może mu zrekompensować ów wzrost cen nieruchomości, o czym jeszcze poniżej.

Kary umowne

Upływ terminu na przeniesienie prawa własności rodzi po stronie nabywcy także uprawnienie do żądania zapłaty kar umownych za każdy dzień opóźnienia w wykonaniu wskazanego obowiązku. Kara umowna należy się nabywcy niezależnie od tego czy opóźnienie powstało z winy dewelopera, czy też z przyczyn od niego niezależnych.

Wysokość dziennej kary umownej nie została określona ustawowo, przez co często jest ona ustalana na bardzo niskim poziomie (np. 1 proc. w skali roku). Najczęściej można dochodzić jej w wyższej wysokości, niż wynika to wprost z umowy deweloperskiej. Praktyka orzecznicza wskazuje, iż sądy orzekają w takich sprawach karę umowną w wysokości odsetek ustawowych, które aktualnie wynoszą 5,6 proc. w skali roku.

W przypadku wydłużających się opóźnień, deweloperzy często nalegają na podpisanie aneksów przesuwających termin przeniesienia prawa własności lokalu. Zawarcie takiego aneksu, jeszcze przed nadejściem wskazanego terminu, prowadzi do sytuacji, w której deweloper niejako ucieka przed popadnięciem w opóźnienie. W konsekwencji nabywca traci prawo do dochodzenia kar umownych. Dlatego przed podpisaniem takiego aneksu warto skontaktować się z prawnikiem.

Odszkodowanie

Niejednokrotnie sama zapłata kary umownej nie powoduje naprawienia wszystkich szkód, które powstały w majątku nabywcy w związku z opóźnieniem dewelopera. Podobnie w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej, zwrot nawet 100 proc. dokonanej wpłaty zapewne nie zrekompensuje poniesionych strat, w szczególności wzrostu cen nieruchomości pomiędzy podpisaniem umowy deweloperskiej, a odstąpieniem od niej. Z tego względu, nabywcy lokalu należy się także dodatkowe odszkodowanie ponad kwotę uzyskaną z tytułu kar umownych. Co zatem jest szkodą, za którą można domagać się rekompensaty od dewelopera? Są to przede wszystkim wszelkie poniesione koszty lub korzyści utracone w związku z zaistniałym opóźnieniem:

• koszty dłuższego najmu dotychczasowego mieszkania

• dochód, który nabywca mógłby uzyskać z tytułu wynajmu nabytego mieszkania lub mieszkania dotychczas zajmowanego

• zwiększone koszty związane z obsługą kredytu (np. poprzez ubezpieczenie pomostowe związane z późniejszym wpisem hipoteki lub podwyższoną z tego tytułu marżą banku)

• zwiększone koszty dojazdów do miejsca pracy, szkoły itp.

• zwiększone środki wpłacone na rzecz ekipy remontowej (np. utracony zadatek w związku brakiem możliwości podjęcia prac w umówionym terminie przez ekipę remontową) lub inne dodatkowe koszty poniesione na rzecz ekipy remontowej w związku z dłuższym oczekiwaniem na rozpoczęcie prac

• w przypadku odstąpienia od umowy, różnica w cenie metra kwadratowego powstała w okresie od dnia zawarcia umowy deweloperskiej do dnia od niej odstąpienia oraz wydatki, które stają się stratą np. wynagrodzenie projektanta wnętrz.

Co oczywiste, sytuacja każdego z nabywców jest różna, więc nie można przyjmować automatycznie, że zawsze pokrzywdzonemu nabywcy będą przysługiwały wszystkie opisane roszczenia. Należy także zwrócić uwagę, że wysokość każdej z poniesionych szkód – w odróżnieniu od wysokości kary umownej – będzie musiała zostać udowodniona np. przy pomocy stosownych rachunków lub nawet opinii biegłego, który będzie w stanie precyzyjnie określić choćby wysokość utraconego dochodu z tytułu wynajmu nabytego mieszkania.

Wbrew obiegowym opiniom, wystąpienie przeciwko deweloperowi z opisanymi roszczeniami nie jest skomplikowane i pozwala skutecznie zmobilizować go do terminowego wykonania obowiązków. Im dłuższe opóźnienie w realizacji inwestycji, tym większe bowiem zagrożenie, że nie zostanie ona zakończona. Nad deweloperem może zacząć unosić się widmo upadłości, co tylko dodatkowo skomplikuje sytuację nabywcy mieszkania. Ponadto pozyskane od dewelopera środki są często jedynym sposobem zrekompensowania skutków jego nieodpowiedzialnej przewlekłości w zakończeniu inwestycji.

radca prawny Tomasz Długozima,
szef praktyki prawa nieruchomości w Kancelarii Prawnej
GAJEWSKI TRAWCZYŃSKA I WSPÓLNICY z Olsztyna,
autor bloga prawniczego nieruchomoscirolne.pl