Moda na inwestowanie w nieruchomości rozkwita. Jak do tematu podejść z głową podpowiada Krzysztof Zawadzki, ekspert rynku nieruchomości ze Spółki Sielska.
MADE IN: Mamy dobry czas na inwestowanie w nieruchomości?
Krzysztof Zawadzki: Tak, szczególnie patrząc na dostępne obecnie alternatywy, jak lokaty. Niemniej zanim zaczniemy o tym rozmyślać, trzeba uczciwie przeanalizować możliwości finansowe w dłuższej perspektywie. Czy po prostu jesteśmy na to gotowi. Środki determinują w sporej mierze rodzaje nieruchomości jakie powinniśmy brać pod uwagę. Do inwestowania wykorzystujmy wyłączanie wolne środki lub takie, które możemy pozyskać z niewielkim ryzykiem. Czasem do takich sposobów należy kredyt, ponieważ kwotę raty kredytu pokryją pieniądze z najmu nieruchomości, a jeśli znajduje się ona w atrakcyjnej lokalizacji, to nawet jeśli sytuacja zmusi nas do jej sprzedaży, będziemy mogli spłacić kredyt, więc ryzyko jest niewielkie. Na pewno łatwiej inwestować prowadząc działalność gospodarczą – można odzyskać podatek.
Mamy wolne środki, od czego zacząć?
Trzeba określić cel inwestycji i horyzont czasowy. Czy ma być to inwestycja krótko, średnio czy długoterminowa. Czy ma generować pasywny przychód, czy mamy czas się nią zajmować, poszukiwać najemców? Inaczej typuje się nieruchomości pod najem krótkoterminowy, inaczej pod wzrost wartości z bardzo dobrze zlokalizowanej nieruchomości kupionej od dewelopera na wczesnym etapie sprzedaży, a jeszcze inaczej stare mieszkanie w centrum, do remontu i późniejszego najmu długoterminowego.
Rozbijmy to na przykłady.
Gdy planujemy inwestycje krótkoterminową oczekując niewielkiego ale szybkiego zwrotu, najlepszym rozwiązaniem jest zakup nieruchomości na wczesnym etapie projektu i odsprzedaży drogą cesji tuż przed jego ukończeniem. To najkorzystniejsza opcja również w kontekście podatkowym. Takich inwestycji najlepiej szukać w okolicach, gdzie buduje się dużo nowych budynków, bo cena będzie podlegała najmniejszym wahaniom. Na inwestycje średnioterminowe proponuję zakup nieruchomości, którą w międzyczasie będziemy mogli wynajmować. Trzeba sumiennie przeanalizować ten rynek w okolicy, biorąc pod uwagę czy będzie to długo czy krótkoterminowy wynajem. Najlepiej przyjąć zaniżone średnie, by się nie rozczarować.
Bo jeśli kupimy mieszkanie za 20 tys. zł za mkw, to za ile byśmy musieli je wynajmować, by na tym zarobić? W tym wariancie liczymy też na wzrost wartości, ponieważ np. okolica staje się modna. Trzeba więc patrzeć wyłącznie na tabelki, a nie na emocje. Czasem bowiem mieszkanie od ulicy będzie dla nas bardziej rentowne, bo kupimy je znacznie taniej, a cena najmu niewiele mniejsza niż za mieszkanie od strony zielonej. W przypadku kamienic koniecznie sprawdźmy czy nie potrzebują remontu, na który zrzucić będzie musiała się wspólnota.
Jeśli kupujemy nieruchomość „na emeryturę”, to chcemy mieć stabilny i bezpieczny wzrost. Do tego świetna jest działka pod miastem, które przecież nieustannie się rozrasta. Ale tego rodzaju inwestycje wymagają najgłębszej analizy, bo trudno przewidzieć wszystkie zmienne, włącznie ze społecznymi trendami. 10 lat temu w Olsztynie mieliśmy 40 tys. studentów, dziś niespełna 30 tys., ale rynek najmu urósł. Dlaczego? Kiedyś czterech studentów mieszkało w niewielkim dwupokojowym mieszkaniu, dziś często takie mieszkanie wynajmuje jeden student. Powinniśmy sprawdzić też plany lokalnych władz czy za kilkanaście lat w danym miejscu nie powstanie np. fabryka albo obwodnica. Jeśli to nieruchomość przemysłowa, jej wartość pewnie by wzrosła, ale nie działki pod budowę domu. A może w okolicy powstanie park?
Koniecznie trzeba też zsumować koszty utrzymania nieruchomości przez te wszystkie lata.
Mnóstwo niewiadomych. Może warto te pieniądze powierzyć specjalistom i zainwestować np. w system condo?
Uczciwie mówiąc, odradzam. W takim przypadku nie mamy samodzielności lokalu, jesteśmy więc uzależnieni od udanych decyzji zarządcy hotelu. Dlatego praktycznie nie istnieje rynek wtórny takich nieruchomości, bo gdy hotel prowadzony jest dobrze, nikt nie chce sprzedawać nieruchomości, ale gdy tak nie jest, nikt rozsądny przecież jej nie kupi. Do tego mamy udział w częściach wspólnych, na które nie mamy najmniejszego wpływu, ponieważ nie ma czegoś takiego jak wspólnota.
Gdy ktoś obiecuje stopę zwrotu na niepokojąco wysokim poziomie, powinna zapalić się czerwona lampka. Dlaczego nie weźmie kredytu, nie wybuduje hotelu i dalej sam zarabia bez rzeczy właścicieli, którzy też mają swoje oczekiwania? A po okresie spłaty byłby przecież właścicielem całej nieruchomości. Chyba, że cel takiego projektu to zarobić na samej sprzedaży pokoi hotelowych. Trzeba być ostrożnym.
Wasz Ukiel Park to nie jest rodzaj condo hotel?
Nie, to budynek w którym stworzyliśmy zupełnie samodzielne apartamenty i powierzchnie biurowe. Oczywiście będzie zarządca, któremu można będzie powierzyć wynajmowanie lokalu, bo zakładamy też taki plan rozwoju tej nieruchomości. Ale można będzie też robić to samemu. Jesteśmy pewni wzrostu wartości nieruchomości w Ukiel Park, ponieważ w najbliższych latach ta okolica bardzo się rozwinie. Położenie sprawia, że apartamenty będzie można wynajmować zarówno krótkoterminowo w okresie letnim, jak i długoterminowo, bo są świetnie skomunikowane.
Jak prezentują się walory użytkowe budynku?
Około 30 lokali, dwie klatki schodowe wykończone kamieniem i dwie windy. Do tego strefy akustyczne, więc będzie naprawdę kameralnie, parkingi pod budynkiem, strefa rowerowa. Wszędzie jest ogrzewanie podłogowe, trzyszybowe okna z doskonałymi parametrami. Na dachu 150-metrowy ogólnodostępny taras z elektrycznym grillem. Mimo ledwie dwóch pięter, roztacza się z niego przepiękny widok. Największym atrybutem jest lokalizacja – kilka minut spacerem od jeziora. W sąsiedztwie już funkcjonują atrakcje, które tworzą doskonały klimat dla turystyki, rekreacji i wypoczynku.
Rozmawiał: Michał Bartoszewicz
Obraz: Łukasz Pączkowski, Michał Bartoszewicz
Ukiel Park
ul. Sielska 12A
tel. 509 712 160
biuro@ukielpark.pl
www.ukielpark.pl