Spada atrakcyjność tradycyjnych form lokowania kapitału na rzecz inwestowania w nieruchomości, m.in. condohotele i zmodernizowane kamienice oraz w grunty o wysokim potencjale wzrostu wartości. O rynku inwestycyjnym rozmawiamy z Michałem Szczyrbą, dyrektorem olsztyńskiego oddziału Gerda Broker*.
MADE IN: Ostatnie wydarzenia nadszarpnęły zaufanie do branży finansowej. Coraz więcej osób zastanawia się jak ulokować oszczędności. Co można im doradzić?
Michał Szczyrba: To z pozoru proste pytanie, ale nie mogę udzielić na nie odpowiedzi, dopóki nie poznam potrzeb i oczekiwań konkretnej osoby, która je zadaje. Celu jaki chce osiągnąć, ryzyka jakie jest gotowa zaakceptować, czasowego horyzontu inwestycji czy możliwości szybkiego uwolnienia kapitału. Dopiero po takiej wstępnej analizie można zastanawiać się co zaproponować i jak skonstruować portfel inwestycji. Pamiętajmy o tym korzystając ze wsparcia doradców w inwestowaniu. Doświadczony doradca jest oczywiście w stanie zdiagnozować wiele kwestii, zadając odpowiednie pytania i dopiero zaproponować najbardziej adekwatne rozwiązania. Natomiast cel inwestycji i preferencje to domena klienta, więc wpływ doradcy na te elementy powinien być ograniczony. Po to, by nie dochodziło do anegdotycznych sytuacji, kiedy to klient przychodzi do doradcy, by korzystnie ulokować swoje oszczędności, a wychodzi z kredytem.
Najpopularniejszym pomysłem na oszczędności wciąż są lokaty bankowe?
Lokaty bankowe są jednym z najprostszych i bezpieczniejszych sposobów oszczędzania, a przez to najbardziej popularnym. Ale też przynoszącym niewielkie zyski, a bardzo często nie chroniącym nawet przed inflacją, czyli przynoszącym straty w ujęciu realnym. Jedynie nieliczna grupa mniejszych banków co jakiś czas kusi wyższym, promocyjnym oprocentowaniem, ale dotyczy to jedynie lokat o bardzo krótkim terminie i na niewielkie kwoty, a do tego często wiąże się z dodatkowymi warunkami. Nie ulegnie to zmianie, dopóki stopy procentowe nie pójdą w górę, a na to się nie zanosi, przynajmniej przez półtora roku.
Co w takim razie robić z oszczędnościami, by przynajmniej nie traciły na wartości?
Polacy stronią od inwestycji wiążących się z większym ryzykiem, wskutek czego ich możliwości wyboru są dość ograniczone. Od kilkunastu miesięcy wyraźnie widoczne są dwie tendencje. Pierwsza to przepływ oszczędności z banków w kierunku funduszy dłużnych i pieniężnych oraz obligacji skarbowych. Obie te formy spełniają warunek względnego bezpieczeństwa lokowanych w nich pieniędzy, ale jednocześnie obie są tylko nieznacznie bardziej atrakcyjne niż lokaty bankowe. Druga tendencja to szybko rosnące zakupy nieruchomości, głównie mieszkań z przeznaczeniem na wynajem.
Co sprawia, że inwestycje w mieszkania cieszą się tak dużym zainteresowaniem?
Decyduje o tym kilka ważnych czynników. Przede wszystkim wyjątkowa cecha nieruchomości – postrzeganie jej jako inwestycji o wysokim poziomie bezpieczeństwa, a jednocześnie pozwalającej osiągać satysfakcjonujące zyski. Przy tym bezpieczeństwo kojarzone jest nie tylko z perspektywą zysku, ale z niekwestionowanym poczuciem własności i możliwościami dysponowania tym prawem oraz połączeniem cech inwestycji z walorami użytkowymi. Akcje, obligacje czy nawet lokaty, są pewną abstrakcją, w której nasz kapitał przynajmniej na jakiś czas „znika z oczu” przybierając formę niematerialną. W przypadku nieruchomości cały czas mamy nad nim prawo władztwa i pełnej kontroli. Akcji czy obligacji nie możemy „ugryźć”, ale w posiadanym apartamencie w górach czy nad morzem, zawsze możemy pomieszkać, gdy nie jest wynajmowany.
Jakiego rzędu zyski przynoszą nieruchomości?
Na zyski z nieruchomości składają się wzrost wartości oraz dochody z najmu i te dwa czynniki trzeba brać pod uwagę. Pierwszy jest trudniej przewidywalny. Zazwyczaj w długim terminie wzrost wartości nieruchomości zdecydowanie zabezpiecza kapitał przed inflacją, a zdarzają się okresy, gdy może przynieść pokaźny zysk. Jego wysokość zależy od wielu czynników, zarówno związanych z sytuacją na rynku, jak i z indywidualnymi cechami danej nieruchomości, takimi jak lokalizacja, standard itp. Stopa zysku z wynajmu może wynosić od 4 do 6 proc. w skali rocznej, a nawet więcej, w zależności od specyficznych czynników.
Najem wymaga jednak sporo zachodu, poświęcenia czasu i nie zawsze jest taki bezproblemowy, jak mogłoby się wydawać.
Większości tego typu problemów można uniknąć, korzystając ze zorganizowanej formy inwestycji w nieruchomości, jaką jest rozwijający się system typu condo. Początkowo ograniczał się on do condohoteli, czyli obiektów typowo hotelowych, gdzie poszczególne pokoje czy apartamenty sprzedawano indywidualnym inwestorom, którzy czerpali z tego tytułu przychody, pomniejszone o opłaty związane z obsługą. Obecnie w systemie condo są oferowane także nieruchomości innego typu, których cechą wspólną jest organizacja i kompleksowe zarządzanie znajdującymi się w nich lokalami, np. mieszkaniami, apartamentami czy pokojami, których właścicielami są indywidualni inwestorzy. Tego typu obiekty w pierwszym okresie powstawały głównie w miejscowościach turystycznych. Obecnie coraz większą popularnością cieszą się nieruchomości w dużych miastach, w których popyt na wynajmowanie lokali nie jest tak bardzo uzależniony od wahań sezonowych i obejmuje szerszą grupę klientów, a więc zapewnia lepsze wykorzystanie lokalu, a co za tym idzie możliwość osiągania większych zysków. Profesjonalne przygotowanie nieruchomości, już na etapie projektowania, czyli lokalizacji i wyboru standardu, poprzez cały proces zarządzania nią powoduje, że z jednej strony zaangażowanie inwestora ogranicza się do minimum, a z drugiej może on osiągać zyski wyższe niż w przypadku inwestycji dokonywanej indywidualnie. Zwykle sięgają one 6–8 proc. w skali rocznej.
Tekst: Karolina Bergman
Obraz: Arek Stankiewicz,
©PHOTOCREO Michal Bednarek/Shutterstock.com
GERDA BROKER sp. z o.o.
Olszyn, ul. Warmińska 21/1
www.gerdabroker.pl
Gerda Broker
Gerda Broker to ogólnopolska firma specjalizująca się w doradztwie ukierunkowanym na pozyskiwanie finansowania dla przedsiębiorców sektora MSP, zarówno na realizację celów rozwojowych i inwestycyjnych, ale także związanych z bieżącą działalnością. Michał Szczyrba pełni funkcję dyrektora olsztyńskiego oddziału Gerda Broker; z branżą finansową związany od 13 lat, absolwent Executive Master of Bussines Administration Instytutu Nauk Ekonomicznych PAN.