Mało który region w Polsce tak rozbudza marzenia o własnym domu nad jeziorem, jak Warmia i Mazury. Pandemia wzmocniła w nas chęć obcowania z naturą, wynosząc popyt na działki budowlane do niespotykanego dotąd poziomu. W tej zakupowej gorączce łatwo o podjęcie pośpiesznej decyzji, która zamiast do domu marzeń, prowadzi do kłopotów. Jak ich uniknąć?
Każdy proces decyzyjny poprzedzający zakup wygląda podobnie – zainteresowany analizuje dostępne towary, ich cenę i właściwości, po czym dokonuje zakupu. Z działkami budowlanymi jest podobnie, przy czym szczególną uwagę należy zwróć na właściwości towaru: na dopuszczalny sposób ich zagospodarowania. Nie każda działka może zostać zabudowana w dowolny sposób. By poznać jej przeznaczenie, należy ustalić czy został dla niej uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ma to kluczowe znaczenie dla ustalenia jej wartości. Nieruchomości położone na łonie natury często są przeznaczone wyłącznie na tzw. tereny zielone, na których jakakolwiek zabudowa jest zabroniona. Takie działki często mają bardzo atrakcyjne ceny, które powinny wzbudzić wątpliwości u nabywcy i skłonić do ustalenia, co na niej będzie można wybudować.
Działka bez planu
Co jednak w sytuacji, gdy dla działki nie ma uchwalonego planu? Wówczas jej przeznaczenie określane jest w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Kupno działki bez miejscowego planu oraz bez wydanych warunków zabudowy jest ryzykowne. Nigdy bowiem nie można mieć pewności co do uzyskania satysfakcjonujących warunków zabudowy. Przeznaczenie działki w warunkach zabudowy ustala się wprawdzie na podstawie rodzaju i charakterystyki zabudowy działek sąsiednich, jednak uzyskanie takiej decyzji nie jest jedynie formalnością. Otóż może okazać się, że urzędnicy odmówią wydania oczekiwanych warunków zabudowy, co albo całkowicie uniemożliwi zabudowę, albo znacząco ograniczy jej oczekiwany kształt (np. obniżenie wysokości, bądź powierzchni budynku).
Brak miejscowego planu oraz warunków zabudowy nie powinny jednak odstraszać od zakupu działki. Dopuszczalne jest bowiem zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży, w której jako warunek dojścia do skutku umowy przyrzeczonej, będzie wskazane uzyskanie określonych warunków zabudowy działki.
Działki rolne nie tylko dla rolników
Znaczna część atrakcyjnie położonych działek posiada status działek rolnych. Osoba, która nie jest rolnikiem, może bez zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) nabyć grunt rolny o powierzchni do 1 ha. Jeżeli jednak jest większa niż 0,3 ha, KOWR będzie przysługiwało prawo pierwokupu. W praktyce oznacza to, że ze sprzedającym nie będzie mogła zostać zawarta od razu umowa sprzedaży. W jej miejsce zostanie zawarta tzw. warunkowa umowa przedwstępna, w której jako warunek dojścia transakcji do skutku, będzie wskazane wykonanie przez KOWR prawa pierwokupu. Statystyki pokazują, że KOWR korzysta ze swojego uprawnienia niezwykle rzadko, więc obciążenie nieruchomości prawem pierwokupu KOWR prowadzi najczęściej jedynie do wydłużenia całego procesu.
Działki położone w dziewiczych przyrodniczo miejscach są zazwyczaj pozbawione jakiejkolwiek infrastruktury. Brak drogi dojazdowej czy doprowadzonych mediów, a co za tym idzie konieczność poniesienia kosztów w tym zakresie, może sprawić, że z pozoru atrakcyjna cenowo oferta okaże się w rzeczywistości znacznie droższa, niż inne, które w cenie mają już dostęp do istniejącej infrastruktury.
Własne molo – to byłoby coś!
Ktoś, kto decyduje się na wyłożenie niemałej kwoty za działkę nad jeziorem, z pewnością ma konkretne plany co do rekreacyjnego zagospodarowania terenów przylegających do brzegu, np. budowę mola.
Przed rozpoczęciem budowy pomostu konieczne jest uzyskanie zgody państwowej instytucji (Wody Polskie). Forma zgody będzie uzależniona od rozmiarów pomostu: molo o szerokości do 3 m i długości do 25 m wymaga tylko zgłoszenia, zaś większe, już pozwolenia wodno-prawnego.
Przed podjęciem decyzji o zakupie danej działki warto jest także ustalić czy jej teren nie został objęty formą ochrony przyrody. Utworzenie parku krajobrazowego lub obszaru chronionego krajobrazu na obszarze nieruchomości może bowiem wiązać się z zakazem zabudowy w odległości 100 m od linii brzegowej, co w przypadku większości działek będzie oznaczało brak możliwości jakiejkolwiek zabudowy mieszkaniowej. Bezpośrednie sąsiedztwo zbiornika wodnego wiąże się także z zakazem grodzenia działki w odległości bliższej niż 1,5 m od linii brzegowej oraz obowiązkiem umożliwienia przechodzenia przez ten obszar osobom postronnym.
Finalizacja zakupu
Czasem po ustaleniu warunków transakcji okazuje się, że umowa sprzedaży nie może zostać zawarta tu i teraz (np. czekanie na kredyt, sprzedaż innej nieruchomości, chęć uprzedniego uzyskania warunków zabudowy). W takiej sytuacji kupujący powinien zadbać o zabezpieczenie swoich interesów na wypadek, gdyby pomiędzy ustnym ustaleniem warunków sprzedaży, a jej sfinalizowaniem w formie aktu notarialnego, zbywca rozmyślił się, np. po otrzymaniu korzystniejszej oferty. Najskuteczniejszym zabezpieczeniem jest zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży, ale nie w formie pisemnej, a w formie aktu notarialnego. Skutki niewywiązania się z umowy przedwstępnej zależą bowiem od formy w jakiej została ona zawarta. Akt notarialny umożliwia zmuszenie nielojalnego sprzedawcy do sprzedaży nieruchomości, natomiast zwykła umowa pisemna umożliwia jedynie odzyskanie kosztów poniesionych przez niedoszłego kupującego w związku z tym, że liczył na zawarcie umowy.
Może mieć miejsce również sytuacja, w której kupujący nie ma możliwości zgromadzenia wystarczającej ilości pieniędzy na zakup nieruchomości. W takim wypadku rozwiązaniem może być zawarcie w formie aktu notarialnego umowy, zgodnie z którą nabywca „kupi” od właściciela działki prawo do jej nabycia przez określony czas, w którym zgromadzi gotówkę. W tym czasie, możliwość sprzedaży nieruchomości przez aktualnego właściciela innej osobie, będzie zamrożona.
radca prawny Tomasz Długozima,
szef praktyki prawa nieruchomości w Kancelarii Prawnej
GAJEWSKI TRAWCZYŃSKA I WSPÓLNICY z Olsztyna,
autor bloga prawniczego nieruchomoscirolne.pl
Obraz: Kuba Chmielewski